民宿已经成为当前重视旅游业发展地区最受关注的业态之一，民宿经济发展红红火火，但乱象也颇多。有学者和业内人士甚至直言大陆地区目前“伪民宿”现象严重，未来发展堪忧，呼吁各方要“善待”这一新生的事物。对此，笔者不敢贸然断定。但有一点可以肯定：我们对民宿的核心基因、民宿的根本特征的认识和把握越精准，出现偏差的可能性就越少，健康发展的势头就越大。
民宿有以下五个方面的核心特征，换言之，兼具下列特征的才是民宿。
首当其冲的是选址问题，民宿和宾馆、酒店一样，“选址选址还是选址”。但无论如何做选址，从其发展的“源”和“流”来看，它一定是在乡村地区的，城市里的不能叫民宿。
其次是把握文脉的问题，从某种角度来看，做民宿，文脉的挖掘决定着“财脉”，决定着可持续发展的生命力。民宿的文脉，大而言之，要而言之，简而言之，是必须以“三农(农业、农村、农民)”“三生(生产、生态、生活)”为本色。无论是其坐落的环境选择，还是建筑物的改造和设计，或者是美食的酝酿、抑或是游乐活动的策划等，都离不开它们。
再次是关于体量的问题，民宿因为在乡下，所以不可能是大体量的;也因为它的文脉，所以不可能是几十间或者上百间的。“小而特，优而美”是民宿的一大特点。
为什么境外民宿体量普遍较小?
接着是民宿主题的问题，民宿是以主人或经营者的个人情怀为核心的，所以，1000家民宿必定是“1000个哈姆莱特”。在台湾，无主题不民宿，就市场来说有亲子民宿、海景民宿、情侣民宿、女生民宿、美食民宿、童年民宿等;就建筑的观瞻风格来说，有异国风情主题、家庭温馨主题、怀旧复古主题、原住民风情、田园乡村主题、人文艺术主题等。总之，不少业者在谋划民宿时首先考虑的是主题和市场的对应关系。
然后是经营模式的问题，一家好的民宿，其个性来自于两个方面，一是民宿主人的世界观、生活观，二是透彻地浸润地方特色文化。它们包括民宿所处环境的选择、建筑风格、室内布置、美食萃取、区域游乐活动、服务方式等。而这些组合在一起，就可以让不同主人、不同地方的民宿发生无穷而且美妙的变化，而这也恰恰决定了民宿的个性化。所以，从这个角度而言，目前大陆地区民宿重观瞻设计轻“主人文化”实在是本末倒置，工商资本连锁经营或者“资本运作的平台”也实在是“盲目的误闯”。
以上五个方面，恰恰形成了民宿这种非标准住宿业态和传统宾馆、酒店的差别，形成了民宿与其他住宿业态的区隔。
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